SCI a l IR 2026 : formulaire 2072 (gerant) + 2044 (associes)

La SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) est fiscalement transparente : la société elle-même n’est pas imposée, chaque associé déclare sa quote-part. La déclaration se fait en deux temps : d’abord par le gérant via le formulaire 2072, puis par chaque associé via le formulaire 2044. Voici le mode d’emploi complet pour la déclaration 2026 (revenus 2025).

SCI à l’IR : le principe de transparence fiscale

La SCI à l’IR ne paie pas d’impôt en tant que société. Le résultat fiscal est réparti entre les associés selon leur pourcentage de détention, et chacun le déclare dans son foyer fiscal personnel. C’est ce qu’on appelle le principe de « translucidité » ou « transparence » fiscale.

Pour Pierre et Marie qui détiennent 50/50 une SCI à l’IR, si la SCI réalise 6 000 € de bénéfice net, chacun déclare 3 000 € dans ses propres revenus fonciers.

Étape 1 : la déclaration de la SCI (formulaire 2072)

Le gérant de la SCI doit remplir le formulaire 2072 (Cerfa n°10338) au nom de la société. Il existe en plusieurs versions :

• 2072-S : version courte (cas le plus fréquent, location de quelques biens nus)
• 2072-C : version complète (situations complexes, plusieurs biens, dispositifs spéciaux)

La 2072 doit être déposée au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (généralement début mai). Pour 2026, la date limite est le 5 mai 2026.

Les sections du 2072-S

Le formulaire 2072 comprend plusieurs sections principales :

• A1 : identification de la SCI (raison sociale, SIRET, adresse du siège, gérant)
• A2 : liste des associés et leur pourcentage de détention au 31/12/2025
• B1 : recettes brutes (loyers + charges récupérées de tous les biens)
• B2 : charges déductibles (gestion, primes d’assurance)
• B3 : travaux d’entretien, réparation, amélioration
• B4 : intérêts d’emprunt SCI
• B5 : taxe foncière (sans ordures ménagères)
• D : résultat net (positif ou négatif) et répartition entre associés

Le calcul du résultat SCI

Le calcul est identique à celui d’un propriétaire individuel au régime réel :

• Total recettes brutes (loyers + charges)
• – Total charges déductibles
• = Résultat net (positif = bénéfice, négatif = déficit)

Ce résultat est ensuite divisé entre les associés selon leurs parts.

Étape 2 : la déclaration de chaque associé

Une fois la 2072 transmise, le gérant remet à chaque associé une attestation de quote-part précisant les sommes que chacun doit reporter dans sa propre déclaration.

Chaque associé remplit alors un formulaire 2044 (qu’il soit en réel « classique » ou par sa SCI), puis reporte sur sa 2042.

Sur le formulaire 2044

Section spéciale réservée aux associés de SCI :

• Ligne 111 : nom et adresse de la SCI
• Ligne 112 : pourcentage de détention
• Ligne 113 : quote-part des revenus nets de la SCI (montant fourni par le gérant)

Si l’associé a aussi des biens loués en propre, il les ajoute en colonnes séparées du même formulaire 2044.

Sur la 2042 (report final)

Le résultat global du 2044 (additionnant biens propres + quote-part SCI) est reporté sur la 2042 :

• Case 4BA : si le résultat global est positif (bénéfice imposable)
• Case 4BC : si déficit imputable sur le revenu global (plafond 10 700 €/an)
• Case 4BB : si déficit non imputable (part intérêts d’emprunt)
• Case 4BD : déficits antérieurs reportables

Exemple concret : SCI 50/50

Pierre et Marie ont créé en 2022 une SCI familiale à l’IR pour acheter un appartement à Lyon. Détention : 50 % chacun. Données 2025 :

• Loyer perçu : 14 400 €
• Intérêts d’emprunt SCI : 4 200 €
• Taxe foncière : 1 600 €
• Charges copropriété : 980 €
• Travaux peinture : 3 200 €
• Assurance + gestion : 420 €

Calcul SCI (sur la 2072) :

• Recettes : 14 400 €
• Charges totales : 4 200 + 1 600 + 980 + 3 200 + 420 = 10 400 €
• Résultat net SCI : 14 400 – 10 400 = 4 000 €

Répartition :

• Quote-part Pierre (50 %) : 2 000 €
• Quote-part Marie (50 %) : 2 000 €

Chacun reporte sur sa propre déclaration :

• Sur le 2044 ligne 113 : 2 000 €
• Sur la 2042 case 4BA : 2 000 €

Cas particulier : SCI déficitaire

Si la SCI est en déficit (souvent l’année des gros travaux), chaque associé reporte sa quote-part de déficit. Les règles d’imputation sur le revenu global sont les mêmes qu’en propre :

• Plafond 10 700 € par associé et par an (ou 21 400 € si dispositif Jeanbrun ou rénovation thermique)
• Excédent reportable sur les revenus fonciers de l’associé pendant 10 ans
• Engagement de location nue 3 ans après imputation (pour la SCI ET pour les associés individuellement)

SCI à l’IR vs SCI à l’IS : la grande différence

À ne pas confondre avec la SCI à l’IS, qui suit des règles totalement différentes :

Le choix IR vs IS est structurant et difficile à modifier. Consultez un notaire ou expert-comptable avant la création.

Restrictions importantes de la SCI à l’IR

• Pas de location meublée : si la SCI loue meublé, elle est automatiquement requalifiée à l’IS (avec impacts fiscaux lourds)
• Pas de micro-foncier au-dessus de 15 000 € : régime réel obligatoire
• Comptabilité minimale obligatoire : tenue d’un livre journal, conservation des factures 6 ans
• Décisions d’assemblée : les décisions importantes (travaux, vente) nécessitent une assemblée générale documentée

Erreurs fréquentes en SCI à l’IR

• Le gérant ne fait pas la 2072 : pénalité forfaitaire (150 €/déclaration manquante).
• Mauvaise répartition entre associés : se baser sur le pourcentage exact au 31/12 (pas la moyenne annuelle).
• Mélanger compte personnel et compte SCI : la SCI doit avoir son compte bancaire dédié.
• Vendre dans les 3 ans après imputation déficit : reconstitution des impôts pour TOUS les associés.
• Locations meublées via SCI à l’IR : passage automatique à l’IS avec conséquences lourdes (amortissements à intégrer rétroactivement, etc.).

FAQ SCI à l’IR

Quand est-ce que la SCI à l’IR est avantageuse ?

Pour des objectifs patrimoniaux et de transmission : faciliter la donation de parts plutôt que d’immobiliers, lisser sur plusieurs associés, gestion familiale. Fiscalement, c’est neutre par rapport à un investissement personnel (les associés payent l’impôt sur leur quote-part).

Puis-je créer une SCI seul ?

Non, une SCI nécessite au moins 2 associés. Vous pouvez détenir 99 % et un proche 1 %, mais 2 personnes physiques ou morales minimum sont requises.

Faut-il un expert-comptable pour la SCI à l’IR ?

Pas obligatoirement. La 2072 est plus simple que la 2031-2033 (LMNP au réel). Un comptable peut quand même être utile pour la cohérence des écritures, mais beaucoup de SCI familiales se débrouillent seules.

Que se passe-t-il si on veut transformer en SCI à l’IS ?

Le passage IR → IS est irrévocable. Il déclenche des plus-values latentes (sur les biens et amortissements). À ne jamais faire à la légère – consultez un expert-comptable.

Peut-on louer son propre logement via la SCI ?

Possible mais à un loyer normal de marché (pas de prix de complaisance), sinon risque de redressement. La résidence principale ne peut PAS être louée via SCI à l’IR (sauf cas très particuliers).

Pour les autres scénarios, consultez le guide complet de déclaration des revenus locatifs 2026.