Formulaire 2044 : comment declarer ses revenus fonciers au regime reel en 2026

Le régime réel des revenus fonciers (formulaire 2044) est obligatoire au-dessus de 15 000 € de loyers annuels, ou choisi sur option pour optimiser sa fiscalité. C’est le régime à privilégier dès que vous avez un emprunt en cours, des travaux ou des charges importantes. Voici le guide complet du 2044 pour la déclaration 2026 (revenus 2025), case par case.

Quand utiliser le formulaire 2044 ?

Le formulaire 2044 est obligatoire si :

• Vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an (foyer fiscal)
• Vous optez volontairement pour le régime réel (option irrévocable 3 ans)
• Vous détenez des parts de SCI à l’IR (vous remplissez la 2044 pour votre quote-part)
• Vous avez des dispositifs spéciaux (Pinel, Borloo ancien, Cosse) → 2044 SPE dans ce cas

Section A : déclarer vos recettes

La section A du 2044 récapitule l’ensemble des sommes encaissées en 2025 :

Ligne 211 – Loyers perçus

Indiquez le total des loyers encaissés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2025. Principe d’encaissement : un loyer de décembre 2025 payé en janvier 2026 va dans la déclaration 2027, pas 2026.

Ligne 212 – Dépenses incombant au propriétaire mais payées par le locataire

Cas peu fréquent : si votre locataire a payé pour votre compte une réparation qui vous incombait (par exemple gros entretien), le montant doit figurer en 212 (et la même somme sera déductible en charges).

Ligne 213 – Recettes exceptionnelles

Subventions de l’ANAH, indemnités d’assurance loyers impayés, indemnités de sinistre versées par un tiers, locations exceptionnelles d’emplacement publicitaire, etc.

Ligne 215 – Total des recettes

Somme automatique des lignes 211 + 212 + 213. C’est votre revenu brut foncier.

Section B : les charges déductibles

Cette section permet de déduire toutes les dépenses supportées en 2025 :

Ligne 221 – Frais d’administration et de gestion

Honoraires d’agence pour la gestion locative, frais de mise en location, syndic (sa quote-part qui correspond à de la gestion). Forfait de 20 €/local indemnitaire pour vos propres frais.

Ligne 222 – Primes d’assurance

Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), Garantie Loyers Impayés (GLI), assurance multirisque copropriété (votre quote-part).

Ligne 224 – Travaux d’entretien, réparation, amélioration

C’est la ligne stratégique. Sont déductibles :

• Réparations (plomberie, électricité, chaudière)
• Entretien (peinture, ravalement, jardinage)
• Amélioration (modernisation cuisine, remplacement fenêtres, isolation)

Sont NON déductibles :

• Construction et agrandissement (extension, surélévation)
• Reconstruction de logement
• Travaux qui modifient la structure

Ligne 227 – Taxe foncière

Indiquez le montant de votre taxe foncière 2025 SANS la part ordures ménagères (qui n’est pas déductible). Le détail figure au verso de votre avis.

Ligne 228 – Déductions spécifiques (Besson, Borloo, Cosse)

Uniquement si vous louez sous l’un de ces dispositifs anciens. Sinon, laissez vide.

Lignes 229 et 230 – Charges de copropriété

Demandez à votre syndic un relevé annuel distinguant les charges déjà réglées (déductibles en 229) et les provisions pour charges régularisées l’année précédente (déduites en 230 – négatif).

Ligne 250 – Intérêts d’emprunt

Les intérêts (et frais accessoires : assurance emprunteur, frais de dossier) du crédit ayant servi à acquérir, conserver ou améliorer le bien locatif sont intégralement déductibles. Cette ligne suit une règle particulière dans le calcul du déficit (voir ci-après).

Comprendre le déficit foncier (la mécanique 410-442)

Si vos charges (lignes 220 à 240) dépassent vos recettes (ligne 215), vous êtes en déficit foncier. Mais le déficit ne s’impute pas n’importe comment :

La règle des 2 catégories

L’administration distingue 2 types de charges :

• Catégorie 1 : charges hors intérêts d’emprunt (taxe foncière, gestion, assurance, travaux, copropriété) – ligne 240
• Catégorie 2 : intérêts d’emprunt – ligne 250

Les intérêts ne s’imputent que sur les revenus fonciers (jamais sur le revenu global).

Le calcul du déficit imputable

1. Imputez d’abord les intérêts (ligne 250) sur les recettes (ligne 215)
2. Si reste de recettes positif : imputez les autres charges (ligne 240) sur ce reste
3. Si après cela vous êtes en déficit, ce déficit provient des « autres charges » (donc imputable sur le revenu global)
4. Si les intérêts dépassent déjà les recettes, l’excédent d’intérêts est reportable sur 10 ans (case 4BB l’année suivante)

Le report sur la 2042 : les cases clés

Une fois la 2044 remplie, vous reportez le résultat sur la 2042 dans 4 cases possibles :

Case 4BA – Revenu foncier net imposable

Si votre résultat ligne 410 est positif, indiquez le montant ici. Il s’ajoute à vos autres revenus.

Case 4BB – Déficit foncier non imputable sur le revenu global

Indique la part du déficit issue des intérêts d’emprunt qui dépasse les recettes. Cette somme est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes uniquement.

Case 4BC – Déficit foncier imputable sur le revenu global

Indique la part du déficit issue des autres charges (hors intérêts), dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € si dispositif Jeanbrun ou rénovation thermique). Cette somme réduit directement votre revenu imposable.

Case 4BD – Déficits fonciers antérieurs reportables

Indique le stock de déficits non encore imputés des années précédentes. Le montant figure sur votre avis d’imposition N-1. Reportable jusqu’à 10 ans après l’année de génération.

Exemple chiffré complet

Sophie possède un T3 à Bordeaux acheté en 2022 pour 185 000 € avec un crédit. Données 2025 :

• Loyers perçus : 9 000 €
• Intérêts d’emprunt : 3 800 €
• Travaux réalisés : 6 200 € (rénovation salle de bain)
• Taxe foncière : 1 100 € (hors OM)
• Frais de gestion : 720 €
• Assurance PNO : 180 €

Calcul :

• Total recettes (215) : 9 000 €
• Intérêts (250) : 3 800 € → laissent 5 200 € de recettes nettes
• Autres charges : 6 200 + 1 100 + 720 + 180 = 8 200 €
• Déficit « autres charges » : 8 200 – 5 200 = 3 000 € imputables sur le revenu global

Sur la 2042 :

• Case 4BC : 3 000 € (réduction directe du revenu imposable)
• Cases 4BA, 4BB, 4BD : 0

En TMI 30 %, économie d’impôt : 900 € + 17,2 % de prélèvements sociaux non dus = environ 1 416 € économisés.

Les pièges qui coûtent cher

• Mélanger gros entretien et reconstruction : remplacer la chaudière = déductible. Construire une véranda = non déductible.
• Inclure la TFOM en case 227 : la part « ordures ménagères » n’est pas déductible (refacturable au locataire).
• Oublier de reporter le déficit antérieur en case 4BD : un oubli = report perdu après 10 ans.
• Ne pas conserver les justificatifs 3 ans : risque de redressement avec rejet de toutes les charges.
• Vendre dans les 3 ans après imputation 4BC : reconstitution des impôts sur 3 ans (article 156 CGI).

Justificatifs à conserver 3 ans

• Quittances de loyer émises (ou tableau récapitulatif)
• Tableau d’amortissement bancaire annuel (montant intérêts payés)
• Factures de travaux avec mention des prestations
• Avis de taxe foncière 2025
• Relevé annuel de syndic distinguant charges et provisions
• Contrat d’assurance PNO et appels de cotisation
• Mandat de gestion et factures d’honoraires

Pour les autres scénarios, consultez le guide complet de déclaration des revenus locatifs 2026. Et pour décider micro vs réel sur votre projet, utilisez le simulateur Rendimmo.