LMNP au reel : liasse 2031 + 2033 et report 2042 C PRO en 2026

Le LMNP au régime réel est le régime fiscal le plus avantageux pour la location meublée grâce à l’amortissement comptable du bien et des meubles. Dans 85 % des cas, le résultat fiscal est nul ou négatif, donc impôt zéro sur les loyers. Mais la déclaration est complexe : liasse fiscale 2031 + 2033 puis report sur la 2042 C PRO. Voici le mode d’emploi détaillé pour la campagne 2026 (revenus 2025).

Pourquoi passer au régime réel en LMNP ?

Le régime réel permet de déduire :

• Toutes les charges réelles : taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance, frais de copropriété, frais de gestion, expert-comptable, etc.
• L’amortissement du bien : 80-85 % du prix d’achat (la part bâtiment) répartie sur 25-30 ans, soit ~3-4 %/an
• L’amortissement des meubles : meubles et électroménager amortis sur 5-10 ans
• L’amortissement des travaux : travaux d’amélioration amortis sur 10-15 ans

L’effet combiné : pour un bien à 200 000 € avec emprunt, l’amortissement annuel peut atteindre 7 000-9 000 €, qui s’ajoutent aux charges. Le résultat fiscal devient souvent négatif, neutralisant totalement l’imposition sur les loyers pendant 10-15 ans.

L’option pour le réel : comment et quand

L’option pour le régime réel se fait au moment de la création de votre activité (formulaire P0i sur le Guichet Unique INPI) ou par lettre simple au Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant le 1er février de l’année concernée.

Important : depuis 2022, l’option est tacitement reconductible chaque année. Plus besoin de la renouveler.

Les 2 étapes de déclaration LMNP au réel

La déclaration LMNP au réel se fait en 2 étapes :

1. Liasse fiscale 2031 + 2033 auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE), avant le 20 mai 2026 en télétransmission EDI-TDFC
2. Report du résultat sur la 2042 C PRO (votre déclaration de revenus personnelle), avant la date limite de votre zone (21 mai à 4 juin 2026)

Étape 1 : la liasse fiscale 2031 + 2033

La liasse fiscale est l’ensemble des documents comptables qui calculent votre résultat BIC. Elle est obligatoirement télétransmise en EDI-TDFC via un expert-comptable, un OGA (centre de gestion agréé) ou un logiciel agréé.

Le formulaire 2031-SD – Page de garde

Synthèse de votre liasse :

• Identité (nom, adresse, SIRET)
• Période d’exercice (année 2025)
• Ligne 7 : résultat fiscal LMNP (ou ligne 4 pour les LMP)
• Cocher LMNP ou LMP selon votre statut

Les annexes 2033 (A à G)

Pour la majorité des LMNP, les tableaux clés sont 2033-A, 2033-B, 2033-C et 2033-D. Les autres restent vides ou avec des informations minimales.

Nouveautés 2026 : cases 692 et 693

Avec la réforme des cotisations sociales des indépendants entrée en vigueur le 1er janvier 2026, le millésime 2026 de la 2033-D intègre 2 nouvelles cases :

• Case 692 : revenu brut social NÉGATIF
• Case 693 : revenu brut social POSITIF

Ces montants sont calculés par votre expert-comptable et reportés ensuite sur votre 2042 (case DSDC pour déficit, DSDE pour bénéfice). L’ancienne case DSCA est supprimée. Cela ne concerne que les loueurs affiliés SSI (meublés de tourisme > 23 000 €).

Étape 2 : le report sur la 2042 C PRO

Une fois la liasse 2031 + 2033 télétransmise, vous reportez le résultat fiscal sur votre 2042 C PRO selon votre situation.

Cas 1 : Bénéfice (résultat positif)

Le résultat positif de la ligne 7 du 2031 va dans :

• Avec OGA (gestion agréée) : 5NA (déclarant 1) / 5OA (déclarant 2) / 5PA (personne à charge)
• Sans OGA : 5NK / 5OK / 5PK

Note importante : depuis les revenus 2023, la majoration de 25 % pour non-adhésion à un OGA a été supprimée. Donc cases avec ou sans OGA donnent le même résultat fiscal. L’adhésion OGA reste utile pour l’accompagnement préventif mais n’a plus d’impact fiscal direct.

Cas 2 : Déficit (résultat négatif)

Le déficit (généralement grâce à l’amortissement) va dans :

• Avec OGA : 5NY / 5OY / 5PY
• Sans OGA : 5NZ / 5OZ / 5PZ

En LMNP, le déficit n’est pas imputable sur le revenu global (contrairement à la location nue). Il est uniquement reportable sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes.

Exemple complet : T2 LMNP avec amortissement

Marc achète un T2 à Lille en 2024 pour 150 000 € + 12 000 € de meubles, financé par un crédit. Données 2025 :

• Loyers perçus : 8 400 €
• Charges réelles :
  • Intérêts d’emprunt : 2 800 €
  • Taxe foncière : 950 €
  • Charges copropriété : 720 €
  • Assurance PNO : 180 €
  • Comptable : 600 €
• Amortissements :
  • Bien (80 % de 150k = 120k sur 30 ans) : 4 000 €
  • Meubles (12k sur 7 ans) : 1 714 €

Calcul du résultat fiscal :

• Recettes : 8 400 €
• Charges réelles : 5 250 €
• Amortissements : 5 714 €
• Résultat fiscal : 8 400 – 5 250 – 5 714 = -2 564 € (déficit)

Sur la 2042 C PRO, Marc remplit la case 5NZ (sans OGA) avec 2 564 €. Ce déficit est reporté sur les bénéfices LMNP futurs (10 ans).

Impôt sur les loyers 2025 : 0 € (au lieu de 4 200 × 30 % + 17,2 % = 1 982 € au micro-BIC).

Faut-il un expert-comptable ?

L’expert-comptable n’est pas obligatoire en LMNP au réel, mais fortement recommandé :

• Avantages : tableau d’amortissement précis, optimisation fiscale, télétransmission EDI-TDFC, sécurisation
• Coût : 600 à 1 200 €/an pour 1-2 biens
• Alternatives moins chères : logiciels spécialisés (LMNP.AI, JeDéclareMonMeublé, Decla.fr) à 150-250 €/an

Avec l’effet fiscal de l’amortissement, l’investissement dans un comptable ou logiciel spécialisé est généralement largement rentable.

Erreurs courantes à éviter

• Oublier de reporter sur la 2042 C PRO : la liasse seule ne suffit pas. Le résultat doit être reporté manuellement.
• Liasse en retard : après le 20 mai 2026, majoration de 10 % (article 1728 CGI), 40 % après mise en demeure.
• Erreur de bilan : le total actif doit STRICTEMENT égaler le total passif sur la 2033-A.
• Mauvaise distinction LMNP avec/sans cotisations sociales : meublés de tourisme > 23 000 € → cases AE/AF du 2031-Bis (pas AD/AL).
• Ne pas amortir les frais d’acquisition : les frais de notaire et frais d’agence peuvent être amortis (à demander à votre comptable).

FAQ LMNP au réel

Combien coûte un expert-comptable LMNP ?

Entre 600 et 1 200 € par an pour 1-2 biens. Avec économie d’impôt de l’amortissement (souvent 1 500-3 000 €/an), c’est largement rentable. Logiciels spécialisés : 150-300 €/an.

Le déficit LMNP est-il imputable sur mon salaire ?

Non. Contrairement au déficit foncier (location nue), le déficit BIC LMNP n’est pas imputable sur le revenu global. Il est uniquement reportable sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes.

Que faire si j’ai un bien en LMNP et un autre en location nue ?

Vous remplissez les 2 déclarations séparément : la 2042 (case 4BA, 4BE ou autre selon micro/réel pour le nu) ET la 2042 C PRO (cases 5NA/5NK/5NY/5NZ pour le LMNP).

Mes amortissements peuvent-ils générer un crédit d’impôt ?

Non, ils ne créent pas de crédit d’impôt. Mais ils créent un déficit reportable qui réduira l’impôt futur. Et surtout, ils ne sont JAMAIS perdus : ils sont stockés dans la comptabilité de votre LMNP et utilisés progressivement.

Que se passe-t-il à la revente ?

Au moment de la vente, le LMNP est soumis aux plus-values des particuliers (régime spécifique avec abattement après 22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux). Les amortissements ne sont pas réintégrés au calcul (différence majeure avec le LMP).

Pour les autres scénarios, consultez le guide complet de déclaration des revenus locatifs 2026.