Declaration impots dispositif Jeanbrun 2026 : 2044-EB et amortissement

Le dispositif Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances 2026, instaure un nouvel amortissement fiscal pour les bailleurs privés. Mais comment se traduit-il concrètement sur la déclaration d’impôts ? L’année 1 (achat) demande un formulaire spécifique d’engagement (2044-EB), puis chaque année la déclaration intègre un amortissement spécial. Voici le mode d’emploi détaillé.

Quand s’applique le dispositif Jeanbrun ?

Avant de parler déclaration, rappel des conditions :

• Acquisition entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
• Logement en immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues)
• Neuf OU ancien rénové (travaux ≥ 30 % du prix avec DPE final A ou B)
• Engagement de location nue (pas de meublé) en résidence principale du locataire pendant 9 ans minimum
• Loyer plafonné selon 3 niveaux : intermédiaire (3,5 %), social (4,5 %) ou très social (5,5 %)
• Pas de location à un membre du foyer fiscal

Important pour la déclaration 2026 : le dispositif n’étant en vigueur que depuis le 21 février 2026, les revenus 2025 ne sont pas concernés. Les premières déclarations Jeanbrun se feront en 2027 sur les revenus 2026.

Année 1 : le formulaire 2044-EB pour formaliser l’engagement

L’année de l’achat, vous devez formaliser votre engagement de location en remplissant le formulaire 2044-EB (Engagement de Location). Ce formulaire est joint à votre première déclaration de revenus fonciers.

Sections du 2044-EB pour Jeanbrun :

Section A – Identification du bien

• A1 : adresse complète du bien acquis
• A2 : date d’acquisition (acte authentique)
• A3 : prix d’acquisition (incluant frais de notaire et travaux éligibles)

Section B – Engagement spécifique Jeanbrun

• B1 : type de loyer choisi (intermédiaire / social / très social)
• B2 : engagement de durée (9 ans minimum, prolongeable)
• B3 : DPE du bien (obligatoirement A ou B dans l’ancien rénové)

Ce formulaire est déposé une seule fois. Les années suivantes, vous déclarez avec le 2044 standard.

Années 2 à 9 : déclaration annuelle avec amortissement

À partir de l’année 2 et jusqu’à la fin de l’engagement (9 ans minimum), vous remplissez le formulaire 2044 standard chaque année avec une particularité : l’amortissement Jeanbrun est intégré dans le calcul des charges.

Le calcul de l’amortissement Jeanbrun

L’amortissement annuel est calculé selon une formule simple :

Amortissement annuel = Taux × 80 % × Prix d’acquisition

Avec 3 taux possibles selon le niveau de loyer choisi :

• 3,5 %/an : loyer intermédiaire (proche du loyer de marché)
• 4,5 %/an : loyer social (~80 % du loyer de marché)
• 5,5 %/an : loyer très social (~70 % du loyer de marché)

Exemple chiffré : T2 à 200 000 €, loyer intermédiaire

Marc achète en mars 2026 un T2 à Lyon pour 200 000 € (incluant frais et travaux). Il choisit le loyer intermédiaire :

• Amortissement annuel : 3,5 % × 80 % × 200 000 = 5 600 €/an
• Sur 9 ans (durée minimum d’engagement) : 50 400 € d’amortissement total

Ces 5 600 € viennent en déduction chaque année des loyers, créant souvent un déficit foncier qui pourra être imputé sur le revenu global.

Le report sur la 2042 : plafond majoré à 21 400 €

L’avantage exceptionnel de Jeanbrun : le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global est majoré à 21 400 € (au lieu de 10 700 € en standard), jusqu’au 31 décembre 2027.

Sur la 2042 :

• Case 4BC : déficit foncier imputable, dans la limite de 21 400 €/an (au lieu de 10 700 € pour le régime classique)
• Case 4BB : si le déficit provient des intérêts d’emprunt qui dépassent les recettes (non imputable RG)
• Case 4BD : déficits antérieurs reportables

Cette majoration à 21 400 € est temporaire : valable jusqu’au 31 décembre 2027. Au-delà, retour au plafond standard de 10 700 €.

Exemple complet : déclaration année 2 sous Jeanbrun

Marc, en année 2 de son investissement Jeanbrun (T2 200 k€, loyer intermédiaire 600 €/mois) :

Recettes 2026 :

• Loyers : 12 × 600 = 7 200 €

Charges :

• Intérêts d’emprunt : 4 800 € (crédit 180 k€ sur 25 ans à 3 %)
• Taxe foncière : 1 200 €
• Charges copropriété : 720 €
• Assurance PNO : 220 €
• Amortissement Jeanbrun : 5 600 €
• Total charges : 12 540 €

Calcul du résultat foncier :

• Imputation des intérêts sur les recettes : 7 200 – 4 800 = 2 400 € de revenus nets disponibles
• Imputation des autres charges : 2 400 – (1 200 + 720 + 220 + 5 600) = -5 340 €
• Déficit foncier : 5 340 € (dont 0 € de part intérêts non imputable)

Sur la 2042 :

• Case 4BC : 5 340 € (entièrement imputable car < 21 400 €)

Économie d’impôt en TMI 30 % : 5 340 × 30 % = 1 602 € + non-paiement des prélèvements sociaux 17,2 %.

Comparaison avec les autres dispositifs

Sur 9 ans, l’économie totale Jeanbrun peut atteindre 14 000 à 25 000 € selon votre TMI et le type de loyer choisi.

Les obligations à respecter pendant 9 ans

L’engagement Jeanbrun s’accompagne de contraintes strictes :

• Conserver le bien 9 ans minimum (revente avant = remboursement de tous les amortissements imputés + pénalités)
• Louer en continu (sauf vacance < 12 mois entre 2 baux)
• Respecter le plafond de loyer chaque année (révisable selon IRL dans les limites du plafond)
• Ne pas louer à un membre du foyer fiscal (article 31 CGI)
• Maintenir le DPE A ou B dans l’ancien rénové
• Conserver l’usage de résidence principale par le locataire

Le non-respect de ces obligations entraîne le remboursement des avantages fiscaux + intérêts de retard + pénalités. Conservez tous les justificatifs (baux, DPE, quittances) pendant toute la durée d’engagement + 3 ans.

Erreurs à éviter

• Oublier le 2044-EB l’année 1 : sans engagement formalisé, pas d’avantage fiscal possible. À déposer absolument l’année de l’achat.
• Mauvais calcul de la base amortissable : c’est 80 % du prix d’acquisition (pas 100 %). Les 20 % restants représentent la part « terrain » non amortissable.
• Mélanger Jeanbrun et autres dispositifs : Jeanbrun n’est PAS cumulable avec Pinel, Cosse, Borloo. C’est un choix exclusif.
• Vente anticipée pour cause d’imprévu : revente avant 9 ans = remboursement de TOUS les amortissements imputés. Anticipez votre engagement.
• Dépasser le plafond de loyer : un seul mois au-dessus du plafond = perte de l’avantage pour toute l’année.

FAQ Jeanbrun et déclaration

Faut-il un expert-comptable pour Jeanbrun ?

Pas obligatoire, mais recommandé pour la première année (calcul de la base amortissable, choix du taux, formulaire 2044-EB). Coût estimé : 200 à 400 € pour la mise en place, puis déclaration annuelle simple.

Peut-on changer de niveau de loyer en cours d’engagement ?

Non. Le niveau choisi (intermédiaire / social / très social) est figé pour les 9 ans d’engagement. Choisissez bien dès le départ.

Que se passe-t-il après les 9 ans ?

L’engagement peut être prolongé pour 3 ans supplémentaires (avec amortissement réduit), ou vous pouvez basculer en location libre (sans avantage fiscal). À noter : le bien continue d’être amortissable dans les 9 premières années même si revendu après.

Le déficit Jeanbrun est-il cumulable avec d’autres revenus fonciers ?

Oui, le déficit Jeanbrun s’ajoute aux déficits issus de vos autres biens en location nue. Le plafond majoré de 21 400 € s’applique au déficit total.

Quand sera disponible le formulaire 2044-EB version Jeanbrun ?

Le formulaire 2044-EB existe déjà (utilisé pour Pinel notamment). Une mise à jour spécifique Jeanbrun sera publiée par l’administration fiscale début 2027 (pour la première déclaration des revenus 2026).

Pour le détail du dispositif Jeanbrun (conditions, calcul, exemples), consultez l’article complet sur le dispositif Jeanbrun 2026.

Pour les autres scénarios de déclaration, consultez le guide complet de déclaration des revenus locatifs 2026.