À propos de RendImmo

RendImmo est un simulateur de rendement locatif conçu et développé en France. En quelques minutes, il compare les 4 régimes fiscaux applicables à un investissement locatif (Foncier réel, Micro-foncier, LMNP réel, Micro-BIC) et projette votre cashflow net-net sur 25 ans — apport, mensualités, charges, impôt, plus-value à la revente. Tout ce qu’un tableur Excel sérieux saurait faire, mais sans formules à entretenir ni colonnes à recopier.

Notre histoire

RendImmo est né du constat qu’aucune des solutions disponibles ne répondait correctement à la question que se pose un investisseur français avant d’acheter : « est-ce que ce bien me rapporte plus en LMNP réel ou en foncier classique, après impôt et prélèvements sociaux, sur la durée du crédit ? »

Pendant plusieurs années, nous avons utilisé pour notre propre usage un fichier Google Sheets de plus en plus complet : barèmes de l’impôt sur le revenu, prélèvements sociaux à 17,2 %, abattement forfaitaire micro-BIC, déficit foncier, plus-value Article 150 U du CGI, simulation HCSF de capacité d’emprunt… Ce tableur faisait le travail, mais il était difficile à partager, lent à manipuler sur mobile, et surtout impossible à mettre à jour sans risquer de casser les formules.

RendImmo est le portage natif de ce tableur en application mobile et web. Toutes les règles fiscales sont désormais codées, testées, mises à jour avec les lois de finances (la LF 2026 est intégrée), et accessibles depuis votre téléphone — y compris hors ligne.

Ce que fait RendImmo

• Wizard guidé en 6 étapes — Bien, Localisation, Financement, Charges, Loyer, Fiscalité. Pré-rempli avec des valeurs de marché pour la ville saisie (loyer médian, taxe foncière indicative).
• Comparaison instantanée des 4 régimes fiscaux — vue côte à côte avec cashflow brut, cashflow net-net après impôt, impact fiscal mensuel, et indicateurs financiers VAN / TRI / payback.
• Détail crédit complet — tableau d’amortissement mois par mois, capacité d’emprunt selon les règles HCSF (taux d’effort 35 %, durée maximale 25 ans), simulation de variations de taux.
• Détail impôt — barèmes IR LF 2026, prélèvements sociaux, comparaison des 5 scénarios fiscaux côte à côte (les 4 régimes classiques + SCI à l’impôt sur les sociétés).
• Projection de revente — Article 150 U du CGI, abattements pour durée de détention, plus-value nette à différentes années de revente.
• Sliders « Et si… » — variez en direct le loyer, le taux de crédit, la durée, le taux de vacance, la taxe foncière, et voyez l’impact immédiat sur tous les indicateurs.
• Recommandations contextuelles — l’app analyse automatiquement votre simulation et signale les points d’attention (cashflow négatif, taux d’effort excessif, régime sous-optimal…).
• Export PDF — synthèse complète multi-pages, prête à imprimer ou à partager avec un courtier ou un comptable.
• Sauvegarde cloud — vos simulations sont synchronisées entre votre iPhone, votre Android et votre navigateur web.

Comment fonctionne le modèle freemium ?

RendImmo est libre à télécharger sur l’App Store, Google Play et le web — aucune carte bancaire n’est demandée à l’inscription. Vous pouvez simuler autant de biens que vous voulez, explorer tous les écrans, tester tous les régimes fiscaux : la simulation en elle-même n’a jamais de coût.

L’application fonctionne avec un système de crédits qui ne sont consommés que pour les actions persistantes :

Les 100 crédits offerts à l’inscription suffisent pour 10 sauvegardes ou 3 PDF, ce qui couvre largement l’analyse de plusieurs biens en parallèle pour la plupart des investisseurs particuliers.

Au-delà, trois packs sont disponibles à l’achat depuis l’app (prix affichés dans la devise locale par l’App Store / Google Play) :

• Pack Starter — 100 crédits : 10 sauvegardes ou 3 PDF
• Pack Standard — 300 crédits : 30 sauvegardes ou 10 PDF
• Pack Pro — 1 000 crédits : 100 sauvegardes ou 33 PDF

Pourquoi un système de crédits plutôt qu’un abonnement ?

Nous avons fait ce choix volontairement. La plupart des investisseurs particuliers analysent quelques biens par an, pas un par semaine. Un abonnement mensuel à 9,99 €/mois reviendrait à payer toute l’année pour deux ou trois simulations utiles. Le système de crédits vous permet de payer uniquement quand vous décidez de matérialiser votre travail (sauvegarder, partager un PDF avec un courtier), et au prix réel d’usage.

Les calculs, les comparaisons, les sliders, les recommandations — tout reste utilisable sans dépenser un seul crédit, autant de fois que vous le souhaitez.

Vos données vous appartiennent

RendImmo s’appuie sur l’infrastructure cloud de Google Firebase (serveurs hébergés dans l’Union européenne) pour la synchronisation des simulations entre vos appareils. Aucune donnée n’est revendue, aucun tracking publicitaire n’est intégré, et vous pouvez supprimer votre compte à tout moment depuis les paramètres — toutes vos simulations sont alors effacées des serveurs.

L’application fonctionne entièrement hors ligne pour les calculs : seul le bouton « Sauvegarder » nécessite une connexion. Vous pouvez simuler dans le métro, dans une visite, ou en RDV chez un notaire, sans craindre une coupure réseau.

Disponible partout

• iOS — iPhone et iPad, iOS 15.0 minimum, optimisé des écrans iPhone SE 5,4 po jusqu’aux iPad Pro
• Android — Android 7.0 (API 24) minimum, smartphones et tablettes
• Web — n’importe quel navigateur récent depuis rendimmo.fr/simulateur/, idéal pour les analyses approfondies sur grand écran

Vos simulations se synchronisent automatiquement entre les trois plateformes : commencez sur le téléphone pendant une visite, finissez sur l’ordinateur le soir.

Multilingue

RendImmo est entièrement traduit en français, anglais et espagnol — utile si vous investissez en France depuis l’étranger, ou si vous voulez partager une simulation avec un partenaire non-francophone. Les barèmes fiscaux et les règles restent ceux de la fiscalité française : l’app simule exclusivement de l’immobilier locatif en France.

Notre engagement

Nous sommes investisseurs avant d’être éditeurs de logiciel. Chaque nouvelle fonctionnalité est testée d’abord sur nos propres dossiers avant d’être livrée. Quand une loi de finances change un barème, nous mettons à jour l’app dans les semaines qui suivent — et la mise à jour est gratuite, sans renouvellement d’abonnement.

Si vous trouvez un bug, une formule qui vous semble incorrecte, ou si vous avez une suggestion d’amélioration, écrivez-nous. La feuille de route de l’app est largement guidée par les retours des utilisateurs.

Méthodologie et sources

Toutes les règles fiscales et juridiques utilisées par le simulateur sont issues de sources officielles françaises. Les barèmes sont vérifiés à chaque loi de finances et mis à jour dans les semaines qui suivent la publication.

Comment les calculs sont implémentés

• Barèmes de l’impôt sur le revenu : tranches d’imposition publiées chaque année par la Direction générale des Finances publiques (LF 2026 intégrée).
• Régime micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % et seuil de 15 000 € de recettes brutes annuelles, conformément à l’article 32 du CGI (doctrine BOFIP).
• Régime foncier au réel : déduction des charges réelles, déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (doublée pour rénovation énergétique sur 2023–2025), reportable sur 10 ans (BOI-RFPI-BASE-30).
• LMNP micro-BIC : abattement forfaitaire (50 % meublé classique, 30 % depuis 2025 si non classé en location de courte durée) et seuils de chiffre d’affaires applicables (article 50-0 du CGI).
• LMNP au réel : amortissement comptable du bien (linéaire), des meubles et des travaux, neutralisation de l’amortissement sur le terrain. Plafond de déduction selon recettes (article 39 C du CGI).
• Plus-value à la revente : taxation forfaitaire à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention selon l’article 150 U du CGI.
• Capacité d’emprunt : règles HCSF — taux d’effort maximum 35 %, durée maximale 25 ans (27 ans avec différé pour neuf/VEFA), publiées par le Haut Conseil de stabilité financière.
• Dispositif Jeanbrun 2026 : amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an selon performance énergétique du logement, succession officielle du Pinel depuis le 1er février 2026 (référence : economie.gouv.fr).

Sources officielles utilisées

Voici les références consultées et régulièrement vérifiées pour maintenir la fiabilité du simulateur :

• impots.gouv.fr — barèmes IR, prélèvements sociaux, plus-values immobilières, déclarations fiscales (formulaire 2042, 2044, 2044-EB, 2031).
• BOFIP-Impôts — bulletin officiel des finances publiques, doctrine fiscale détaillée (revenus fonciers, BIC, plus-values, déficit foncier).
• service-public.fr — droits et obligations du bailleur, encadrement des loyers, congé pour vendre/reprendre, dépôt de garantie.
• ANIL — Agence nationale pour l’information sur le logement : encadrement des loyers, indices IRL, baux types, garanties locatives.
• Insee — statistiques loyers, prix de l’immobilier, indices de référence des loyers (IRL), démographie des bassins de vie.
• HCSF — normes prudentielles applicables aux crédits immobiliers (taux d’effort, durée).
• Code général des impôts — texte de référence pour les régimes fiscaux locatifs et la plus-value immobilière.
• Code de la construction et de l’habitation — DPE, passoires thermiques, loi Climat et bailleurs.

Limites et précautions

Le simulateur fournit une projection basée sur les paramètres saisis et la législation en vigueur. Il ne se substitue pas à un conseil personnalisé :

• Les loyers et prix de marché sont indicatifs et basés sur des moyennes ; à recouper avec une étude locale.
• La fiscalité peut évoluer (lois de finances annuelles, jurisprudence) : nous mettons à jour le simulateur, mais une décision d’investissement à long terme mérite la consultation d’un notaire, expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine.
• Les indicateurs financiers (VAN, TRI, payback) sont mathématiquement exacts compte tenu des hypothèses, mais dépendent fortement des hypothèses d’évolution (loyers, valeur du bien, taux) que vous fixez.

Liens utiles

• Documentation du simulateur — guide pas à pas avec captures d’écran
• Télécharger sur l’App Store
• Télécharger sur Google Play
• Utiliser la version web
• Nous contacter
• Mentions légales et CGU
• Politique de confidentialité

RendImmo, version 1.0.1. Conçu pour les investisseurs particuliers qui veulent comparer sérieusement, sans perdre une demi-journée à mettre à jour un tableur.