Dispositif Jeanbrun 2026 : le nouveau Pinel par amortissement, mode d’emploi
Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) est entré en vigueur le 21 février 2026, dans le cadre de la loi de finances 2026 (article 47). Il remplace le Pinel, terminé le 31 décembre 2024, par un mécanisme radicalement différent : non plus une réduction d’impôt sur le prix d’achat, mais un amortissement annuel du bien. Voici tout ce qu’il faut savoir avant d’investir.
- Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
- La grande nouveauté : un amortissement, pas une réduction d’impôt
- Les 3 niveaux d’amortissement selon le loyer
- Quels biens sont éligibles ?
- Conditions d’engagement : ce qu’il faut respecter
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, du nom de Vincent Jeanbrun, ministre du Logement et de la Ville qui en a porté la mesure, est officiellement nommé statut du bailleur privé. Inscrit dans la loi de finances 2026 promulguée le 19 février 2026, il s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.
L’objectif gouvernemental est ambitieux : 50 000 logements locatifs construits dès 2026 dans le parc privé, en réponse à la chute de 22% des mises en chantier observée entre 2024 et 2025. Le dispositif vise aussi à orienter l’épargne des particuliers vers la production de logements à louer dans un cadre fiscal stable et lisible.
La grande nouveauté : un amortissement, pas une réduction d’impôt
C’est la rupture majeure avec le Pinel. Le mécanisme Jeanbrun fonctionne comme un amortissement comptable, similaire à celui que connaissent déjà les investisseurs en LMNP :
- Vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien (entre 3,5 % et 5,5 % sur 80 % du prix d’achat) de vos revenus fonciers
- Cette déduction réduit mécaniquement votre base imposable
- L’amortissement s’applique sur toute la durée d’engagement (9 ans minimum)
- En cas de déficit foncier, l’imputation sur le revenu global est majorée à 21 400 € par an (jusqu’au 31/12/2027)
Concrètement, là où le Pinel offrait une remise d’impôt « one-shot » calculée sur le prix, le Jeanbrun crée un déficit fiscal récurrent qui peut neutraliser totalement l’imposition sur les loyers et même alléger l’impôt sur le revenu global.
Les 3 niveaux d’amortissement selon le loyer
Le taux d’amortissement varie selon le niveau de loyer pratiqué : plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal est élevé. Cette logique vise à orienter les investisseurs vers les logements abordables.
| Type de loyer | Taux d’amortissement | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Loyer social | 4,5 % | 10 000 € |
| Loyer très social | 5,5 % | 12 000 € |
Si plus de 50 % des revenus du foyer proviennent de la location sociale ou très sociale, les plafonds peuvent être majorés de 2 000 € (social) ou 4 000 € (très social).
Quels biens sont éligibles ?
Le dispositif Jeanbrun concerne deux types de biens, dans des immeubles collectifs :
1. Les logements neufs (ou en VEFA)
Les programmes neufs bénéficient nativement des taux d’amortissement les plus avantageux. La performance énergétique étant déjà conforme à la RE2020, aucun travaux supplémentaire n’est nécessaire. Un bonus est même prévu pour les logements aux standards environnementaux les plus exigeants (label BBCA).
2. Les logements anciens fortement rénovés
L’éligibilité dans l’ancien est conditionnée à deux critères cumulatifs :
- Travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition
- Atteindre une performance énergétique DPE A ou B après travaux
Exemple : pour un bien acheté 150 000 €, vous devez engager au minimum 45 000 € de travaux et atteindre le DPE A ou B. Si les travaux ne suffisent pas à atteindre cette performance, le dispositif n’est pas applicable.
Conditions d’engagement : ce qu’il faut respecter
Pour bénéficier des avantages fiscaux, l’investisseur s’engage sur plusieurs critères stricts :
- Location nue uniquement (la location meublée, saisonnière ou Airbnb sont exclues)
- Résidence principale du locataire (pas de résidence secondaire)
- Engagement de location de 9 ans minimum
- Plafonds de loyers à respecter (intermédiaire, social, très social)
- Plafonds de ressources du locataire à respecter
- Interdiction de louer dans le cercle familial proche (mesure anti-fraude)
Pinel vs Jeanbrun : le comparatif
Pour bien comprendre la rupture, voici les principales différences entre les deux dispositifs :
| Critère | Pinel (terminé) | Jeanbrun (2026-2028) |
|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Réduction d’impôt | Amortissement annuel |
| Avantage maximum | 21 % du prix sur 12 ans | Jusqu’à 12 000 €/an |
| Zonage | A, Abis, B1 uniquement | Toute la France |
| Type de logement | Neuf uniquement | Neuf + ancien rénové (≥30%) |
| Engagement locatif | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Encadrement loyers | Plafonds Pinel | 3 niveaux (interméd./social/très social) |
| Déficit foncier global | 10 700 €/an | 21 400 €/an (jusqu’à fin 2027) |
Pour qui le dispositif Jeanbrun est-il intéressant ?
Le profil idéal pour le Jeanbrun n’est pas le même que pour le Pinel. Quelques pistes pour évaluer si vous êtes concerné :
Investisseurs avec une TMI élevée (30 % et plus)
Le mécanisme d’amortissement crée un déficit fiscal récurrent. Plus votre tranche marginale d’imposition est élevée, plus l’économie d’impôt générée est forte. Pour un investisseur en TMI 30 %, un amortissement de 8 000 € annuel représente 2 400 € d’impôt économisé chaque année.
Profil patrimonial long terme
Contrairement au Pinel qui offrait une « récompense » fiscale rapidement, le Jeanbrun récompense la durée. Plus vous gardez le bien, plus l’amortissement cumulé est important. Le dispositif est donc particulièrement adapté à ceux qui visent la construction d’un patrimoine durable et la transmission.
Bailleurs déjà familiers du LMNP
Si vous avez déjà investi en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), le mécanisme d’amortissement vous est familier. Le Jeanbrun applique cette logique à la location nue, qui était jusqu’ici fiscalement moins avantageuse.
Exemple chiffré : un investissement Jeanbrun à Limoges
Prenons un cas concret pour illustrer le mécanisme. Un couple percevant 70 000 € de revenus annuels achète un appartement T2 ancien à Limoges :
- Prix d’acquisition : 100 000 €
- Travaux de rénovation : 40 000 € (40 % du prix, condition remplie)
- DPE après travaux : classe B (condition remplie)
- Loyer pratiqué : intermédiaire (3,5 % d’amortissement)
- Investissement total : 140 000 €
Calcul de l’avantage annuel :
- Base amortissable : 80 % de 140 000 € = 112 000 €
- Amortissement annuel : 3,5 % × 112 000 € = 3 920 €
- Sur 9 ans d’engagement : 35 280 € d’amortissement cumulé
- Économie d’impôt en TMI 30 % : environ 10 600 € sur la durée
À cela s’ajoute la possibilité d’imputer un déficit foncier sur le revenu global (jusqu’à 21 400 € par an jusqu’à fin 2027), notamment durant l’année de réalisation des travaux.
Les limites et points de vigilance
Le dispositif Jeanbrun n’est pas une solution miracle. Plusieurs limites doivent être prises en compte :
- Encadrement strict des loyers : les plafonds intermédiaires et sociaux sont en général 15 à 30 % en dessous du marché libre
- Logements collectifs uniquement : les maisons individuelles sont exclues
- Travaux exigeants dans l’ancien : 30 % du prix + DPE A ou B est ambitieux et coûteux
- Engagement long : 9 ans minimum, période durant laquelle le bien doit rester loué
- Risque locatif : les locataires éligibles aux loyers sociaux peuvent présenter un profil de solvabilité différent
Comment savoir si Jeanbrun est rentable pour votre projet ?
Avant de vous engager, il est indispensable de chiffrer précisément la rentabilité de votre projet en intégrant l’amortissement Jeanbrun, les loyers plafonnés, les travaux éventuels et votre fiscalité personnelle.
Le simulateur Rendimmo permet de modéliser ce calcul en quelques minutes : il prend en compte tous les paramètres du bien (neuf/ancien, prix, travaux, loyer plafonné), votre situation fiscale (TMI, autres revenus fonciers) et calcule la rentabilité nette réelle, l’effort d’épargne mensuel et le TRI à 9 ans.
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FAQ : les questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il définitivement le Pinel ?
Oui, le Pinel est définitivement terminé depuis le 31 décembre 2024. Le Jeanbrun est désormais le seul cadre fiscal national d’amortissement pour l’investissement locatif neuf et l’ancien rénové. Il s’applique pour les acquisitions réalisées entre février 2026 et le 31 décembre 2028.
Puis-je cumuler le Jeanbrun avec le déficit foncier classique ?
Oui, dans certaines limites. Le déficit foncier classique reste applicable, et le dispositif Jeanbrun augmente d’ailleurs son plafond d’imputation sur le revenu global à 21 400 € jusqu’à fin 2027 (au lieu de 10 700 €). Cumul intéressant lors d’une rénovation d’envergure.
Le Jeanbrun fonctionne-t-il pour une maison individuelle ?
Non. Le dispositif est strictement réservé aux logements situés dans des immeubles collectifs (appartements). Les maisons individuelles sont exclues, contrairement à certaines anciennes versions du Pinel qui les autorisaient sous conditions.
Puis-je louer en meublé ou en LMNP avec le Jeanbrun ?
Non. Le Jeanbrun impose la location nue. Si vous voulez bénéficier du LMNP, vous restez sur le mécanisme d’amortissement classique du LMNP, séparé. Les deux dispositifs ne sont pas cumulables sur un même bien.
Que se passe-t-il si je vends avant les 9 ans ?
Une rupture anticipée de l’engagement entraîne en principe la remise en cause des avantages fiscaux obtenus depuis le début. Des cas exceptionnels (décès, invalidité, perte d’emploi) peuvent toutefois ouvrir des dérogations. La vente du bien à un autre investisseur qui reprend l’engagement Jeanbrun peut aussi être envisagée.
En résumé
Le dispositif Jeanbrun est une véritable rupture de logique fiscale pour l’investissement locatif. En passant de la réduction d’impôt à l’amortissement, il favorise les stratégies patrimoniales long terme et les profils à TMI élevée. Son extension à toute la France et à l’ancien rénové en fait un outil plus flexible que le Pinel, mais ses contraintes (location nue, immeubles collectifs, travaux DPE) demandent une analyse rigoureuse au cas par cas.
Avant tout engagement, il est recommandé de :
- Simuler précisément la rentabilité du projet sur 9-10 ans
- Vérifier l’éligibilité du bien (collectif, performance énergétique)
- Évaluer votre TMI et vos autres revenus fonciers pour optimiser l’amortissement
- Consulter un notaire ou conseiller en gestion de patrimoine pour valider votre stratégie
Sources officielles — Dispositif Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun, successeur du Pinel depuis le 1er février 2026, est encadré par les textes suivants :
- economie.gouv.fr : annonce officielle du dispositif et présentation par Bercy.
- Légifrance — Loi de finances 2026 : texte intégral instituant le dispositif Jeanbrun (amortissement 3,5 % à 5,5 %).
- BOFIP-Impôts : doctrine fiscale applicable au régime amortissement Jeanbrun (à venir / mise à jour 2026).
- impots.gouv.fr — Investissement locatif intermédiaire : modalités déclaratives, plafonds de loyers et de ressources des locataires.
- ANIL : zonage A, A bis, B1, B2, C utilisé pour les plafonds Jeanbrun.
- service-public.fr — Investissement locatif intermédiaire : conditions d’éligibilité, durée d’engagement.
- ecologie.gouv.fr — DPE : performance énergétique requise (RT 2012 / RE 2020) pour bénéficier des taux d’amortissement majorés.
Pour comparer Jeanbrun aux autres régimes, utilisez le simulateur Rendimmo. Voir aussi les alternatives au Pinel et l’investissement neuf en 2026.
