Micro-foncier 2026 : comment declarer en case 4BE (loyers nus < 15 000 euros)

Le micro-foncier est le régime fiscal le plus simple pour déclarer des loyers issus de location nue. Une seule case à remplir sur la déclaration 2042 (case 4BE), pas de formulaire annexe, pas de justificatif. Voici le mode d’emploi complet pour la déclaration 2026 (revenus 2025).

Qui est concerné par le micro-foncier ?

Le micro-foncier s’applique automatiquement si :

• Vos revenus fonciers bruts annuels (loyers + charges récupérées) sont inférieurs à 15 000 €
• Le seuil s’apprécie pour l’ensemble du foyer fiscal et tous les biens loués nus confondus
• Vous louez en location nue uniquement (la location meublée relève du LMNP)
• Vous n’êtes pas concerné par un dispositif spécifique (Pinel, Malraux, Monuments historiques, etc.)

Si vous remplissez ces conditions, vous êtes en micro-foncier par défaut sans démarche particulière. Vous pouvez toutefois opter volontairement pour le régime réel si c’est plus avantageux.

Comment fonctionne l’abattement de 30 % ?

Le principe du micro-foncier est simple : l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts pour couvrir l’ensemble de vos charges (taxe foncière, assurance, gestion, travaux, etc.).

Le calcul se fait automatiquement :

• Vous déclarez : 9 600 € (loyers bruts)
• Abattement automatique : 9 600 × 30 % = 2 880 €
• Revenu imposable : 9 600 – 2 880 = 6 720 €

Ce revenu net s’ajoute à vos autres revenus et est imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu (TMI 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) + 17,2 % de prélèvements sociaux.

La case 4BE : comment la remplir

Sur la déclaration 2042, allez dans la rubrique « 4 – Revenus fonciers » et cherchez la sous-section « Régime du micro-foncier ».

Indiquez dans la case 4BE le montant total des loyers bruts perçus en 2025, c’est-à-dire :

• Tous les loyers encaissés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2025
• + les charges récupérées du locataire (qui sont incluses dans les « recettes brutes »)
• + les loyers payés d’avance pour 2026 (si encaissés en 2025)

À ne PAS inclure :

• Le dépôt de garantie (sauf si vous l’avez gardé en fin de bail)
• Les loyers de 2024 encaissés en retard en janvier 2025 (à inclure)
• Les loyers facturés en décembre 2025 mais encaissés en janvier 2026 (à NE PAS inclure)

Exemple concret de déclaration micro-foncier

Cas type : Marie et Paul ont un appartement loué nu à 800 €/mois. Ils ont également un garage loué 50 €/mois.

• Loyers appartement 2025 : 12 × 800 = 9 600 €
• Loyers garage 2025 : 12 × 50 = 600 €
• Total à déclarer en case 4BE : 10 200 €

L’administration calculera automatiquement :

• Revenu net imposable : 10 200 × 70 % = 7 140 €
• En TMI 30 % : impôt = 7 140 × 30 % = 2 142 €
• + Prélèvements sociaux : 7 140 × 17,2 % = 1 228 €
• Total : 3 370 € d’impôts sur les loyers

Faut-il rester en micro ou opter pour le réel ?

Le micro-foncier est avantageux uniquement si vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos loyers. Sinon, optez pour le régime réel pour déduire toutes vos charges.

Vous avez intérêt à passer au réel si :

• Vous avez un crédit immobilier en cours (les intérêts d’emprunt sont déductibles au réel)
• Vous avez fait des travaux importants en 2025 (entretien, réparation, amélioration)
• Votre bien a beaucoup de charges (copropriété, gros entretien)
• Votre taxe foncière est élevée par rapport au loyer

Attention : l’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Pesez bien votre choix.

L’option pour le réel : comment la faire

Pour passer du micro au réel, il suffit de remplir un formulaire 2044 à la place de la case 4BE de la 2042. Cela vaut option implicite pour le régime réel pour 3 ans.

Comparez avant de décider : si vous avez 12 000 € de loyers et 4 500 € de charges réelles déductibles, voici la différence :

Le réel fait économiser 900 € de revenu imposable, soit environ 270 € d’impôt en TMI 30 %.

Erreurs fréquentes à éviter

• Confondre 4BE et 4BA : 4BE = micro-foncier (loyers bruts). 4BA = régime réel (revenus fonciers nets après déduction des charges via la 2044).
• Ne pas inclure les charges récupérées : si vous facturez 800 € de loyer + 50 € de provision charges au locataire, vous déclarez 850 €/mois, pas 800.
• Oublier les loyers en retard : un loyer de novembre 2024 encaissé en mars 2025 est à inclure dans la déclaration 2026.
• Déclarer un meublé en 4BE : c’est une erreur grave. Le meublé va en BIC (case 5ND sur la 2042 C PRO).
• Rester en micro alors qu’on a des travaux : si vous avez fait 5 000 € de travaux en 2025, le réel les déduit intégralement, le micro non (juste l’abattement forfaitaire 30%).

FAQ Micro-foncier

Mon abattement de 30 % couvre vraiment toutes mes charges ?

L’abattement forfaitaire est censé couvrir l’ensemble des charges réelles : taxe foncière, assurances, frais de gestion, travaux, etc. C’est un calcul forfaitaire qui peut vous être favorable (peu de charges) ou défavorable (beaucoup de charges). À vous de comparer chaque année.

Que se passe-t-il si je dépasse 15 000 € en cours d’année ?

Vous basculez automatiquement au régime réel l’année suivante. Pour 2025, si vous avez perçu 16 000 € de loyers, vous remplissez le formulaire 2044 (régime réel) au printemps 2026. Plus de case 4BE.

Puis-je déduire le déficit en micro-foncier ?

Non. Le micro-foncier ne permet pas de constater un déficit. Si vous avez fait des gros travaux et anticipez un déficit, il faut obligatoirement opter pour le régime réel (formulaire 2044) pour bénéficier de l’imputation sur le revenu global jusqu’à 10 700 €.

Les frais de notaire de l’achat sont-ils déductibles en micro ?

Non, les frais d’acquisition ne sont jamais déductibles en location nue (ni en micro ni en réel). Ils peuvent par contre être ajoutés au prix d’achat lors du calcul de la plus-value à la revente.

Pour les autres scénarios, consultez le guide complet de déclaration des revenus locatifs 2026.