LMNP ou location nue : quel régime choisir en 2026 ?

C’est probablement la question la plus posée par les nouveaux investisseurs : faut-il louer en meublé ou en nu ? La réponse courte : en 2026, le LMNP au réel reste fiscalement imbattable dans la majorité des cas. Ce n’est toutefois pas une règle absolue. Voici comment trancher pour votre situation.

Les 4 différences fondamentales

1. La nature des revenus

En location nue, vos loyers constituent des revenus fonciers. En location meublée, ce sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cette distinction change tout : les BIC ouvrent droit à l’amortissement, qui permet de neutraliser l’impôt pendant des années.

2. La durée du bail

Le bail nu engage sur trois ans renouvelables et offre une forte protection au locataire. Le bail meublé court sur un an renouvelable, ou neuf mois pour un étudiant. Vous reprenez la main plus facilement en meublé, ce qui est précieux pour vendre ou changer de stratégie.

3. L’équipement

La location meublée doit comporter une liste de onze équipements minimum imposés par décret : literie, plaques de cuisson, four, vaisselle, table, chaises, etc. Comptez 3 000 à 6 000 € pour équiper correctement un T2.

4. Le loyer

À surface équivalente, un meublé se loue 10 à 25 % plus cher qu’un nu. C’est un avantage côté rendement, mais il faut amortir les meubles et anticiper leur remplacement.

Le match fiscal

Location nue

• Micro-foncier (loyers < 15 000 €/an) : abattement forfaitaire de 30 %, mais aucune charge déductible
• Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, gestion). Le déficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €/an
• Imposition : barème de l’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux

Location meublée (LMNP)

• Micro-BIC (loyers < 77 700 €/an pour 2026) : abattement de 50 %
• Régime réel : déduction des charges + amortissement du bien (hors terrain) sur 25 à 30 ans, et amortissement des meubles sur 5 à 10 ans
• Imposition : barème de l’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux

L’amortissement constitue l’arme fiscale du LMNP au réel. Sur un bien de 150 000 €, vous pouvez amortir environ 5 000 €/an. Ces 5 000 € viennent réduire le résultat imposable, souvent jusqu’à le ramener à zéro pendant 10 à 15 ans.

Cas concret : T2 à 150 000 €, loyer 700 € net en nu, 850 € en meublé

Charges annuelles déductibles : 2 500 € (intérêts, taxe foncière, copropriété). TMI : 30 %.

• Nu micro-foncier : revenu imposable 8 400 − 30 % = 5 880 €. Impôt : 5 880 × 47,2 % = 2 775 €
• Nu réel : revenu imposable 8 400 − 2 500 = 5 900 €. Impôt : 5 900 × 47,2 % = 2 785 €
• Meublé micro-BIC : revenu imposable 10 200 − 50 % = 5 100 €. Impôt : 5 100 × 47,2 % = 2 407 €
• LMNP réel avec amortissement de 5 000 €/an : revenu imposable = 10 200 − 2 500 − 5 000 = 2 700 €. Impôt : 2 700 × 47,2 % = 1 274 €

Sur 10 ans, l’écart entre nu micro-foncier et LMNP réel atteint 15 000 €, sans même tenir compte du loyer plus élevé en meublé qui creuse encore l’avantage.

Quand préférer la location nue

• Vous visez un grand logement familial (T4+) : la demande locative meublée y est faible
• Le bien est déjà loué nu et vous ne souhaitez pas gérer un changement
• Vous générez du déficit foncier pour neutraliser d’autres revenus fonciers (gros travaux)
• Vous ciblez des locataires longue durée et acceptez la contrainte du bail trois ans

Quand le LMNP s’impose

• Petite surface (T1, T2, studio) en zone tendue ou universitaire
• Vous cherchez à neutraliser fiscalement les revenus locatifs
• Vous visez une exploitation moyenne durée (3 à 10 ans avant revente)
• Vous appréciez la souplesse du bail d’un an

Le piège de la plus-value à la revente

Attention : en LMNP, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value a été instaurée par la loi de finances 2025 pour les ventes à compter de 2026. Concrètement, les amortissements pratiqués viennent diminuer le prix d’acquisition fiscal, augmentant la plus-value imposable. Le régime reste avantageux globalement, mais l’écart avec la location nue se réduit à très long terme.

Une simulation avec votre conseiller s’impose pour les projets de très long terme.

Le verdict

Pour un investisseur particulier en TMI 30 % ou plus qui acquiert une petite ou moyenne surface : LMNP au réel, sans hésiter. C’est le régime qui maximise le cash-flow et minimise l’impôt sur les 10 à 15 premières années. Notre simulateur compare automatiquement les deux régimes sur votre cas précis.