Comment utiliser le simulateur RendImmo

RendImmo compare en quelques secondes les 4 régimes fiscaux d’un investissement locatif en France et projette votre cashflow sur 25 ans. Cette page vous guide pas à pas : du remplissage initial à la lecture détaillée des résultats, en passant par la projection de revente et l’export PDF. Aucune connaissance fiscale n’est requise — l’application explique chaque champ et chaque indicateur.

Télécharger sur l’App Store · Sur Google Play · Version web

Sommaire

• RendImmo en 30 secondes
• Démarrer avec le guide pas à pas (6 étapes)
• Les 4 régimes fiscaux comparés
• Lire les résultats : cashflow, rendement, impôt
• Sliders « Et si… » : tester des hypothèses en direct
• Recommandations contextuelles
• Détail du crédit immobilier
• Détail du calcul d’impôt
• Projection de revente sur 25 ans
• Le 5ᵉ scénario : SCI à l’IS
• Outils complémentaires
• Sauvegarder et partager une simulation
• Foire aux questions

RendImmo en 30 secondes

Vous saisissez le prix du bien, le loyer, votre profil fiscal et les conditions du crédit. L’application calcule pour vous, sur 25 ans :

• Foncier réel : déduction des charges, déficit foncier reportable.
• Micro-foncier : abattement forfaitaire 30 % (plafond 15 000 €).
• LMNP réel : amortissement du bien et du mobilier — neutralise souvent l’IR pendant 8 à 15 ans.
• Micro-BIC : abattement 50 % (locatif classique / tourisme classé) ou 30 % (tourisme non classé).
• SCI à l’IS (en bonus) : amortissement comptable + IS 15 % / 25 %.

Pour chaque scénario : cashflow mensuel, rendement net-net, impôt annuel, VAN, TRI, année de cashflow positif, et plus-value imposable à la revente. Le tout exportable en PDF.

Démarrer avec le guide pas à pas

Au premier lancement, RendImmo propose un wizard en 6 étapes qui pré-remplit votre simulation. Compter 2 minutes. Chaque étape est optionnelle — vous pouvez sauter et tout saisir à la main si vous préférez.

Étape 1 — Localisation du bien

Saisissez le code postal. Si la commune fait partie de notre référentiel (~55 villes françaises), RendImmo affiche immédiatement le prix d’achat médian au m² et le loyer médian — sources publiques 2024 (Notaires de France, Meilleurs Agents). Cela vous permet de comparer vos hypothèses au marché local avant même de simuler.

Étape 2 — Le bien

Prix d’achat total (frais de notaire et de dossier inclus s’ils sont financés par le crédit) et loyer mensuel attendu. Vous saisissez aussi la quote-part terrain (typiquement 12 % en appartement, 25 % en maison) — elle détermine la base d’amortissement en LMNP.

Étape 3 — Type de location

Trois choix : Nu (location vide), Meublé ou Je ne sais pas, je veux comparer. Le dernier choix affiche les 4 régimes côte à côte dans la page Résultats — pratique pour arbitrer.

Étape 4 — Foyer fiscal

Revenu net imposable annuel, situation familiale, parts. RendImmo calcule automatiquement la TMI, le quotient familial, la décote et les plafonnements. Le revenu sert de base au calcul de l’IR avec et sans le bien — l’écart révèle l’impact fiscal réel de l’investissement.

Étape 5 — Financement

Apport (en €), durée du crédit, taux. Un bandeau HCSF en temps réel indique si votre dossier respecte les seuils des banques (taux d’effort 35 %, durée 25 ans maximum).

Étape 6 — Récapitulatif et lancement

Vérification finale. En tapant Voir mes résultats, l’app vous emmène directement sur la page Résultats avec la comparaison des 4 régimes prête.

Les 4 régimes fiscaux comparés

RendImmo modélise les régimes les plus courants en France pour l’investissement locatif d’un particulier. Voici comment chacun affecte votre rendement net-net.

Foncier réel

Régime de droit commun de la location nue dès que les loyers annuels dépassent 15 000 € ou sur option. Toutes les charges (intérêts, taxe foncière, travaux, syndic) sont déduites des loyers. Un déficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €/an, le surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Article 28 et 31 du CGI.

Micro-foncier

Régime simplifié réservé aux loyers nus inférieurs à 15 000 €/an. Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, sans aucun justificatif. Pas de déficit possible. Avantageux quand vos charges réelles sont inférieures à 30 % des loyers.

LMNP réel

Loueur Meublé Non Professionnel au régime réel — résultat BIC. Atout majeur : le bien (hors terrain) et le mobilier sont amortissables sur 7 à 50 ans selon le composant. Cet amortissement, charge fictive, neutralise souvent l’impôt sur le revenu pendant 8 à 15 ans. Les amortissements en surplus sont reportés sans limitation de durée. Article 155 IV du CGI.

Micro-BIC

Régime forfaitaire de la location meublée. Abattement de 50 % (meublé classique ou tourisme classé, plafond 77 700 €) ou 30 % (tourisme non classé, plafond 15 000 € depuis la LF 2024). Aucune charge réelle n’est déductible.

SCI à l’IS (5ᵉ scénario, optionnel)

Société Civile Immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés. Amortissement comptable du bien hors terrain, IS à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice puis 25 %. Adaptée à une stratégie de capitalisation longue avec transmission par parts. Voir la section dédiée.

Lire les résultats : cashflow, rendement, impôt

L’écran Résultats affiche les 4 régimes (5 si SCI activée) sous forme de cartes côte à côte. Chaque carte montre, pour l’année sélectionnée par le slider en haut :

Cashflow / mois

La trésorerie nette qui sort (négatif) ou rentre (positif) chaque mois après loyers, charges, mensualité de crédit et delta d’impôt. Un cashflow négatif de −150 €/mois signifie que vous puisez 150 € de votre épargne chaque mois pour combler — c’est l’effort financier à soutenir tant que le crédit court.

Rendement net-net

Rendement après IR + prélèvements sociaux + charges + intérêts — exprimé en pourcentage du prix d’achat. Le seul indicateur vraiment comparable entre régimes, car il intègre votre fiscalité personnelle (TMI, parts de quotient familial, autres revenus) et l’effet du régime choisi. Sous 4 %, on parle d’investissement défensif ; au-dessus de 6 %, agressif.

Impact impôt

Impôt avec le bien − impôt sans le bien. Un signe négatif (vert) signifie une économie fiscale nette — fréquent en LMNP réel grâce aux amortissements ou en Foncier avec déficit. Un signe positif (orange) indique que l’investissement vous fait monter d’une tranche ou augmente la base imposable.

Indicateurs financiers : VAN, TRI, payback

Sous les cartes, RendImmo calcule pour chaque scénario :

• VAN (Valeur Actualisée Nette) : somme des cashflows futurs ramenés à aujourd’hui à un taux d’actualisation paramétrable (3 % par défaut). VAN positive = projet créateur de valeur ;
• TRI (Taux de Rentabilité Interne) : taux d’actualisation pour lequel la VAN est nulle — le rendement annualisé réel de votre apport sur la durée, revente incluse ;
• Année de cashflow positif : l’année à partir de laquelle le bien s’autofinance (cashflow ≥ 0).

Sliders « Et si… » : tester des hypothèses en direct

Sous les 4 cartes, trois sliders vous laissent jouer en temps réel sur les paramètres clés sans toucher à votre simulation principale :

• Loyer mensuel : −20 % à +20 % autour de votre saisie ;
• Prix d’achat : pour tester un effort de négociation ;
• Durée du crédit : 5 à 25 ans, pour voir l’effet de levier.

Les recommandations et les indicateurs financiers se recalculent aussi sur la base des sliders — ce qui évite la dissonance entre les cartes (qui bougent) et les conseils (qui resteraient figés sur les valeurs initiales).

Recommandations contextuelles

RendImmo passe votre simulation au crible de 11 heuristiques fiscales et financières, et propose les conseils pertinents (en général 2 à 5) :

• Charges > 30 % → bascule au régime réel pour déduire vos charges effectives plutôt qu’un forfait insuffisant ;
• LMNP avec amortissements > 60 % des loyers → IR neutralisé pendant 10-15 ans, gain potentiel 30-60 k€ ;
• Cashflow négatif important → allonger le crédit, augmenter l’apport ou renégocier le prix ;
• Rendement brut < 4 % → bien sur-coté ou loyer sous-évalué, négocier ou re-vérifier les loyers comparables ;
• Tourisme non classé approche le plafond 15 000 € → envisager le classement (procédure Atout France ~200 €) pour passer à 77 700 € ;
• … et 6 autres règles.

Détail du crédit immobilier

L’onglet Détails → Crédit expose le tableau d’amortissement complet sur 25 ans (300 mois) :

Chaque année est dépliable et montre les 12 mois avec leur décomposition assurance / intérêts / principal / capital restant dû. Un graphique camembert visualise la répartition annuelle.

Détail du calcul d’impôt

L’onglet Détails → Impôt affiche les 5 scénarios fiscaux (sans le bien + 4 régimes) sous forme de liste. Chaque ligne montre l’impôt final année 1. Tap pour voir le détail année par année avec :

• Net imposable après abattement 10 % ;
• Quotient familial, plafonnements, décote ;
• IR retenu, IR final ;
• Prélèvements sociaux 17,2 % + CSG déductible année N+1.

Un toggle Tous les détails affiche aussi les étapes intermédiaires du calcul (utile pour vérifier ligne à ligne face à votre déclaration).

Projection de revente sur 25 ans

L’onglet Revente projette la fiscalité de la revente selon l’article 150 U du CGI :

• Plus-value brute = prix de cession − (prix d’achat majoré 7,5 % + travaux 15 % à partir de 5 ans) ;
• IR à 19 % avec abattement progressif → exonération totale à 22 ans ;
• Prélèvements sociaux à 17,2 % avec abattement progressif → exonération totale à 30 ans ;
• Surtaxe 2 % à 6 % sur les plus-values supérieures à 50 000 €.

Le net après revente tient compte du capital restant dû à la banque — donc reflète exactement ce qui rentrera sur votre compte le jour de la signature chez le notaire.

Le 5ᵉ scénario : SCI à l’IS

Activable depuis les Réglages d’affichage en haut de la page Résultats. La SCI à l’IS est intéressante pour :

• Une stratégie de capitalisation longue (15-25 ans) ;
• Une transmission par donation de parts aux enfants (abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans) ;
• Une TMI élevée (≥ 41 %) où l’IS à 15 %/25 % est plus avantageux que le barème progressif personnel.

RendImmo modélise la mécanique complète : amortissement linéaire sur 25 ans, IS progressif, déficit fiscal cumulé reportable, et alerte sur les contraintes (cession lourdement taxée, distribution déclenche la flat tax 30 %).

Outils complémentaires

Simulateur de crédit (autonome)

Accessible depuis le drawer (Outils → Simulateur de crédit). Utilise les mêmes paramètres que la simulation principale, mais permet de tester un montage isolé. Tableau d’amortissement complet, KPIs et graphique de répartition.

Simulateur d’impôt sur le revenu

Calcule l’IR de votre foyer selon le barème progressif Loi de Finances 2026, avec quotient familial, plafonnement, décote et prélèvements sociaux. Utile sans même investir, pour vérifier votre imposition de référence.

Glossaire fiscal

25 termes techniques expliqués avec définition courte, explication longue et référence légale précise (CGI, BOFiP). Recherche par mot-clé. Accessible aussi via les boutons (i) de chaque champ de saisie — qui pointent directement sur l’entrée concernée du glossaire.

Cas pratiques

5 simulations pré-remplies pour découvrir l’app en 1 clic :

• Studio Paris LMNP — 200 k€ / 950 €/mois ;
• T3 banlieue Foncier — 250 k€ / 1 100 €/mois ;
• Maison province — 180 k€ / 850 €/mois ;
• Meublé tourisme côte sud — 220 k€ / 1 800 €/mois ;
• Centre-ville LMNP — 450 k€ / 1 700 €/mois.

Sauvegarder et partager une simulation

Une fois connecté (création de compte gratuite — 100 crédits offerts), chaque simulation peut être :

• Sauvegardée dans le cloud (Firebase) → retrouvée sur tous vos appareils, iPhone, Android, web ;
• Exportée en PDF de 12 pages : synthèse, bien, 4 scénarios + SCI, crédit, charges, amortissements, impôt, revente. Idéal à partager avec votre conseiller bancaire ou comptable ;
• Restaurée à tout moment depuis l’écran Mes simulations.

Foire aux questions

Mes données sont-elles privées ?

Oui. Tant que vous n’avez pas créé de compte, toutes les saisies restent sur votre appareil (SharedPreferences locales). En créant un compte, seules les simulations explicitement sauvegardées montent sur Firebase, dans une collection privée propre à votre UID.

Quelle fiabilité pour les calculs ?

Les barèmes (IR, prélèvements sociaux, plafonds Micro, abattements durée de détention) sont à jour Loi de Finances 2026. Les formules sont celles du Code Général des Impôts. RendImmo est un outil d’aide à la décision — pour un avis fiscal personnalisé, consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.

L’app fonctionne-t-elle hors connexion ?

Sur mobile, oui : tous les calculs sont locaux. Une connexion est nécessaire uniquement pour sauvegarder dans le cloud, restaurer une simulation, ou acheter des crédits. Sur web, la connexion est requise pour le chargement initial.

Combien coûte l’application ?

Téléchargement gratuit avec 100 crédits offerts à l’inscription. Sauvegarder une simulation coûte 5 crédits, générer un PDF en coûte 30. 3 packs de recharge : Starter (100 crédits), Standard (300 crédits), Pro (1 000 crédits). Voir les tarifs dans l’app.

L’app est-elle disponible en anglais et espagnol ?

Oui. RendImmo s’adapte automatiquement à la langue de votre appareil (français, anglais, espagnol). Vous pouvez aussi forcer la langue dans les réglages système (Android : Settings → Apps → RendImmo → Language ; iOS : Settings → RendImmo → Language).

Couvrez-vous la SCI à l’IR ou les SCPI ?

Pas pour l’instant. RendImmo se concentre sur l’investissement locatif direct détenu en propre ou via SCI à l’IS. Les SCI à l’IR suivent les mêmes règles fiscales que la détention directe (foncier réel ou micro-foncier) et sont donc déjà couvertes par les scénarios correspondants.

Puis-je modéliser une location partiellement occupée ?

Oui. L’écran Le bien propose un curseur Taux d’occupation (0–100 %) qui s’applique à toute la projection 25 ans, et un stepper Mois de vacance initiale (0–12) pour modéliser des travaux ou un délai avant le 1ᵉʳ locataire. Les loyers, le cashflow, l’impôt et les indicateurs financiers se recalculent en cascade.

---

Cette page sera mise à jour à chaque évolution majeure de l’application. Dernière mise à jour : avril 2026 — barèmes Loi de Finances 2026.

Lancer le simulateur en ligne →