DPE et passoires thermiques : ce qui change pour les bailleurs en 2026
La loi Climat et Résilience de 2021 a profondément transformé le marché locatif. Depuis 2025, les biens classés G sont interdits à la location. Aucun investisseur ne peut plus ignorer cette réglementation sous peine de se retrouver avec un actif invendable. Voici le calendrier et les actions à mener.
Le calendrier des interdictions
- Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de mise en location de tout logement classé G
- 1er janvier 2028 : extension aux logements classés F
- 1er janvier 2034 : extension aux logements classés E
Ces interdictions s’appliquent aux nouvelles locations et aux renouvellements de bail. Un bail en cours peut continuer jusqu’à son terme, mais ne peut plus être renouvelé si le bien est sous le seuil. Un changement législatif ultérieur peut encore ajuster ce calendrier.
Le gel des loyers
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G sont gelés : impossible de les augmenter à l’occasion d’un renouvellement de bail ou d’une relocation, ni d’appliquer l’IRL pour la revalorisation annuelle.
Concrètement, sur 10 ans avec une inflation moyenne de 2 %, c’est 20 % de pouvoir d’achat perdu sur le loyer. Sur un loyer de 700 €, cela représente 140 €/mois de manque à gagner à terme.
L’audit énergétique obligatoire
Depuis le 1er avril 2023, tout vendeur d’un logement F ou G doit fournir à l’acheteur un audit énergétique réglementaire en plus du DPE. Cet audit propose des scénarios chiffrés de rénovation pour atteindre une étiquette B ou C. Coût : 500 à 1 000 €, à la charge du vendeur.
Les coûts moyens de rénovation pour passer les seuils
- De G à E : 15 000 à 30 000 € (isolation des combles, changement chaudière, ventilation)
- De F à D : 20 000 à 45 000 € (en plus : isolation des murs, fenêtres double vitrage)
- De E à C : 30 000 à 60 000 € (rénovation globale)
Les aides disponibles en 2026
MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné
Pour les rénovations globales avec saut d’au moins deux classes énergétiques, en faisant appel à un Accompagnateur Rénov’. Plafond global de 70 000 € de travaux éligibles.
L’éco-PTZ
Prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 €, remboursable sur 20 ans, pour financer les travaux de rénovation énergétique. Cumulable avec MaPrimeRénov’. Ouvert aux bailleurs privés.
La TVA réduite à 5,5 %
Sur la main-d’œuvre et les matériaux pour les travaux d’amélioration énergétique réalisés par un artisan RGE.
Le déficit foncier doublé
Pour les travaux de rénovation énergétique permettant de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D : plafond exceptionnel de 21 400 €/an de déficit foncier imputable sur le revenu global, jusqu’au 31 décembre 2025. À vérifier pour 2026.
Stratégies pour les investisseurs
Stratégie 1 : acheter passoire pour rénover
L’achat d’un G ou F décoté (-15 à -30 %) permet d’optimiser le coût total après travaux et de capter une plus-value à la revente. Plus risquée mais plus rentable si bien gérée.
Stratégie 2 : n’acheter que des biens déjà conformes
Plus prudent : viser uniquement des biens classés D ou mieux. Vous payez le prix fort, mais vous n’avez pas de risque réglementaire et vous pouvez louer immédiatement.
Stratégie 3 : vendre les passoires en portefeuille
Si vous détenez déjà un F ou G et que les travaux sont disproportionnés, il peut être pertinent de vendre avant que la décote ne s’accentue.
L’erreur à ne plus commettre
Acheter en 2026 un appartement F ou G sans budget travaux validé est une faute lourde. Ce bien deviendra invendable dans 2 à 8 ans selon la classe. Avant chaque achat, exigez le DPE détaillé, l’audit énergétique le cas échéant, et faites chiffrer la mise à niveau par un artisan RGE.
