Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif (méthode complète 2026)

« Ce bien fait du 8 % de rentabilité. » L’argument est familier. Dans la grande majorité des cas, ce chiffre est pourtant trompeur, voire faux. Voici la méthode complète, avec les formules et un exemple chiffré, pour calculer la rentabilité réelle d’un investissement locatif.

Les 4 niveaux de rentabilité (et pourquoi seul le dernier compte)

Lorsqu’un agent immobilier ou un vendeur annonce un rendement, il s’agit presque toujours du rendement brut. C’est le chiffre le plus flatteur, mais aussi le moins utile pour décider. Il existe en réalité quatre niveaux d’analyse, du plus optimiste au plus réaliste.

1. Le rendement brut

Formule : (loyer mensuel hors charges × 12) ÷ prix d’acquisition × 100

Le prix d’acquisition inclut le prix net vendeur, les frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf), les éventuels frais d’agence et les travaux. Le rendement brut est utile pour un premier filtre rapide lorsque vous comparez vingt annonces, mais il ne sert en aucun cas à décider d’un achat.

2. Le rendement net

Formule : (loyer annuel − charges annuelles) ÷ prix d’acquisition × 100

Les charges à déduire sont les suivantes :

• Taxe foncière (généralement 1 à 2 mois de loyer en province, davantage à Paris)
• Charges de copropriété non récupérables (50 à 80 % du total)
• Assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) : 80 à 200 €/an
• Frais de gestion locative en cas de délégation : 6 à 8 % TTC des loyers
• Provision pour vacance locative : un mois sur douze en zone tendue, deux mois ailleurs
• Provision pour travaux : 5 à 10 % des loyers
• Frais comptables en LMNP au réel : 500 à 800 €/an

3. Le rendement net-net (après impôts)

Formule : (loyer net − charges − impôts et prélèvements sociaux) ÷ prix d’acquisition × 100

C’est ici que les choses se compliquent. L’imposition dépend de votre tranche marginale d’imposition (TMI), des prélèvements sociaux (17,2 %) et surtout du régime fiscal retenu : micro-foncier, réel, micro-BIC, LMNP au réel, LMP, SCI à l’IS. Entre un micro-foncier à TMI 30 % et un LMNP au réel correctement optimisé, l’écart de rentabilité nette peut atteindre 3 à 4 points.

4. Le TRI (taux de rendement interne)

Le TRI est le seul indicateur qui intègre simultanément l’effet de levier du crédit, l’évolution des loyers, la fiscalité année par année et la plus-value à la revente. C’est l’indicateur de référence en finance immobilière institutionnelle.

Concrètement, le TRI répond à la question : « quel rendement annualisé mon apport personnel produit-il sur la durée totale de l’investissement ? » Un TRI supérieur à 8 % sur 20 ans est généralement considéré comme un bon investissement immobilier. Au-delà de 12 %, l’opération est excellente.

Exemple chiffré : un T2 à Lille

Prenons un cas concret : un T2 de 40 m² à Lille acheté 145 000 €, auxquels s’ajoutent 11 600 € de notaire et 8 000 € de travaux, soit 164 600 € investis. Le bien est loué 720 €/mois charges comprises (650 € hors charges). Apport de 20 000 €, crédit de 144 600 € sur 20 ans à 3,8 % (TAEG assurance comprise).

• Brut : (650 × 12) ÷ 164 600 = 4,74 %
• Net (taxe foncière 1 100 €, charges 600 €, PNO 120 €, vacance 1 mois, travaux 5 %) : 3,38 %
• Net-net en LMNP réel (amortissement = 0 € d’impôt les 10 premières années) : 3,38 %
• Net-net en location nue micro-foncier TMI 30 % : 2,12 %
• TRI sur 20 ans avec revalorisation 1,5 %/an et hypothèse de revente à prix d’achat indexé : 9,8 % en LMNP

L’écart est saisissant. Le bien affiche 4,74 % de rendement brut, mais réellement seulement 3,38 % net. L’effet de levier du crédit, lui, propulse le TRI à près de 10 %. C’est ce dernier chiffre qui doit guider votre décision.

Les pièges à éviter

• Oublier les frais de notaire dans le prix d’acquisition (l’erreur la plus fréquente)
• Ignorer la vacance locative : aucun bien n’est loué douze mois sur douze pendant 20 ans
• Sous-estimer les travaux : sur 20 ans, prévoyez au moins une réfection complète
• Confondre charges récupérables et non récupérables : seules les non-récupérables impactent votre rendement
• Comparer le rendement immobilier au rendement d’un livret sans intégrer l’effet de levier

Pourquoi un simulateur fait gagner du temps

Réaliser ces calculs à la main pour chaque bien envisagé représente au minimum 30 minutes par dossier. Un simulateur correct, qui intègre les régimes fiscaux et le calcul du TRI, le fait en deux minutes. Notre simulateur de rentabilité locative est gratuit, ne demande aucune inscription et calcule l’ensemble de ces indicateurs.

L’objectif est simple : passer de 30 annonces à 5 candidats sérieux en une heure, et ne creuser que les biens qui en valent la peine.